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招股書揭開長租公寓運營真相:海外“第一股”兩年半虧損11億-夢之網科技

夢之網科技?2019-10-12?文章動態?

招股書揭開長租公寓運營真相:海外“第一股”兩年半虧損11億-夢之網科技

曹政/攝 資料圖

蒙眼狂奔的長租公寓到底是虧是掙?創始人的PPT故事終究不如財務數據來得實在。近日,青客公寓向美國證監會遞交了招股文件,計劃募資至多1億美元,成為國內長租公寓品牌中的海外“第一股”。然而,兩年半虧損11.18億元的賬本,卻揭開了美麗面紗背后的殘酷真相。當租金收入無法平衡運營支出,現金流成為考驗長租公寓品牌的生死劫。

收入高虧損也高

一線城市長租公寓有多火?想回答這個問題,你只要隨意去北京的一家中介門店看看,就會發現經紀人推薦的出租房源中,十有七八都是某長租公寓品牌所運營。然而,長租公寓究竟掙錢么?這個答案運營商卻是諱莫如深。直到青客公寓擬赴美上市,算是首次揭開了長租公寓的財務真相。

2012年成立于上海的青客公寓,截至目前共覆蓋了上海、北京、杭州、南京等6座一、二線城市,被咨詢機構評定為國內長租公寓運營商的第三位,截止到2019年6月末已簽約租賃單位為97621間。

2017年起,長租公寓開始在租賃市場嶄露頭角,也是從這一年起,青客公寓進入一輪高速增長期。首先,是收入的高增長。招股書顯示,2017年,青客公寓的年度凈收入為5.227億元;2018年,年度凈收入就達到8.899億元,同比增長近70.3%。截至2019年6月30日的過去9個月,已實現凈收入8.979億元,同比增長51.4%。

其次,是租賃房源數的高增長。青客公寓在招股書中指出,從2012年末的940間,到2018年末的91234間,其房間數的復合年增長率為114.4%。

伴隨著這“兩高”的,就是尷尬的高虧損。招股書顯示,截至2019年6月30日,青客的總資產為20.35億元,總負債27.03億元,負債率達132.8%。其中,2017財年、2018財年和截至2019年6月30日的9個月,青客公寓的凈虧損分別為2.454億元、4.999億元和3.732億元,等于兩年半的時間虧損了11.18億元。

過度倚重租金差和“租金貸”

如果只是短期虧損,青客公寓的賬本還不至于讓人如此唏噓。然而,更嚴酷的現實是,重資產的模式讓其難以找到扭虧為盈的出路。

青客公寓在招股書上承認,目前的租賃主要依靠“N+1”模式,先預付幾個月的租金從房東那獲得房源,通過翻修改造、增加一個臥室后,再出租給租戶,差價中獲得的租金收入也成為公寓的主要盈利來源。以2018年為例,8.899億元的凈收入中,租賃收入為7.969億元,占比高達89.5%。

為了緩解資金壓力,“租金貸”也被青客公寓所倚重。據披露,截至2019年6月30日,青客公寓與11家金融機構合作,通過給予折扣的方式鼓勵租戶使用“租金貸”,其出租房源中高達65.2%的比例,是通過貸款方式支付的租金。

微博、知乎和豆瓣上搜索青客公寓的話題,除了清掃服務敷衍、高電費、寬帶強制綁定等,“租金貸”也是被租客控訴較多的地方。“我們一直依賴租客的預付租金來資助我們成長。如果租賃協議在預付資金所涵蓋的租期內終止,我們需要退還還未使用的預付租金。” 招股書也將“租金貸”列入了風險因素。

燒錢擴張也需規范發展

以高投入支撐高增速和高虧損,青客公寓的燒錢模式,其實在很大程度上反映了目前國內長租公寓行業的現狀。重資產的運營模式下,長租公寓的發展離不開持續且大規模的現金流,當租金收入覆蓋不了運營收入時,“租金貸”等金融手段也被包裹進來,沉淀的資金池又進一步積聚了行業風險,一旦租金鏈條中斷,就只剩下關閉和破產。同策研究院發布的一份名單顯示,截至2019年3月間,已有20余家長租公寓品牌倒下,其中超過一半的原因被歸為“資金鏈斷裂”。

這也解釋了為何眾多長租公寓品牌都急于上市融資。多家運營商告訴記者,在業內看來,資產證券化是盤活企業存量資產,將“資產池”轉變為“資金池”,實現公寓重資產變輕的最佳方案。另一方面,長租公寓行業也亟待對“租金貸”等金融手段加強監管。

目前,上海和浙江兩地已經發文就長租公寓的“租金貸”、沉淀資金流向等焦點問題提出明確監管要求。如浙江相關部門就規定,長租公寓企業應當按照約定每季度或每半年向全體住房房源委托出租人、長租公寓承租人,通告住房租金收入、支付總額,按期或者逾期支付,以及經營住房委托出租業務所產生的沉淀資金使用等情況。

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