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長租公寓將死,邊緣創新永興?-鄭州網站建設

夢之網科技?2019-10-12?文章動態?

文|劉志剛@互聯網江湖主編

10月7日,長租公寓品牌青客公寓正式向美國證券交易委員會提交首次公開募股(IPO)文件,計劃在納斯達克上市,預計融資一億多美元。如果一切如愿,青客公寓將成為長租公寓海外上市第一股。

而就在9月份,蛋殼公寓被爆計劃最快于今年赴美上市,募資金額為6-7億美元;另一家頭部企業自如也傳出2020年赴美上市的消息,可能會籌集5-10億美元。

頭部公司紛紛走向IPO之路,自此長租公寓行業在租金貸、甲醛房的輿論氛圍下開啟了行業的新征程。

長租公寓作為租賃供應商的一個重要經濟體,從經濟學的角度看,本質是基于業務鏈條各環節上的優勢能力,在源碼資本看來,是因為其構建了一條自己的“內部跌價曲線”:供應鏈能力使公開市場的外部跌價曲線向下平移;回收處置能力使其向下壓縮;整備能力又使其沿時間線向右平移;這才留出了租賃方案設計的空間(價格vs時間)。

因此,租賃本質上賺的是效率的錢,租金是內外部跌價曲線之間的跨時間套利。

長租公寓要想實現自給自足,提升效率是成本關鍵,但目前看來,長租公寓是一項前期投入資金巨大、回報周期較長的微利業務。目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%,如果僅靠商品房出租,長租公寓不可能建立起盈利模式。

招股書顯示,青客公寓從2017年的5.22億元增長到2018年的8.89億元,同比增長70.3%;截至2019年6月30日的前9個月,營收為8.98億。但是,在2017年、2018年,青客的凈虧損分別達2.45億元和4.98億元。

華菁證券的一份長租公寓行業研究報告指出,55%的拿房成本占比和65%的入住率是長租公寓行業盈利臨界點。但據深入調研,很多公寓企業的拿房成本加上裝修成本已經占到了80%。

就像潘石屹所說,長租公寓只有1%的回報率,考慮到資金成本,想賺錢很難。就居民直租而言,一線城市房屋租售比在1.2%—1.8%左右。而長租公寓的成本呢?除了拿房成本外,還包括裝修攤銷、人員成本、獲客成本、增值稅等。

算一筆賬,一個公司化運作的長租公寓商,假設從業主處租賃的成本0.8萬/月,裝修攤銷0.1萬/月(保守估計投入6萬,5年攤銷)、運營維護費0.03萬/月、獲客成本0.01萬/月(假設獲客成本0.1萬元,租期12個月)、稅費0.04萬(5%),再加上利息費用、總部費用等。因此,如果長租公寓運營商的加價低于30%,基本不賺錢,目前來看,加價近乎3成,租戶接受程度極低。

長租公寓作為典型的租賃模式,很難利用內外部跌價曲線之間的跨時間套利,也就是說長租公寓的商業模式很難走通,自給自足近乎不可能,那么長租公寓如火如荼其價值幾何,未來又將走向何處?

長租公寓的“黃金管道效應”:金融場景、市值需求、政策導向

長租公寓本身不是一門好生意,很難自負盈虧,但是長租公寓卻可以帶來很多好生意,是一條黃金管道。衣食住行領域,經過互聯網的賦能,因其消費的高頻性,誕生出來很多巨頭,租房作為用戶生活方式的載體,本身也有其巨大的挖掘潛力。具體而言,消費分期、資本市場估值需求等多個領域,長租公寓都能發揮出來巨大價值。

1 金融價值:分期場景

如何讓傳統的線下場景也能實現互聯網金融的靈活便捷”成為各大互聯網金融擴大市場的新機遇,各大平臺都鉚足了勁地把金融鋪展到日常生活中的各個行業,更深層次的了解用戶需求,引導市場進行轉變,為客戶提供更加個性、垂直、細分的場景金融服務,塑造金融科技新生態,打造更有市場競爭力的創新理財平臺和融資供應鏈。

*短頻快消費場景,典型的是衣、食板塊。

衣、食均為小額高頻場景,金額小,貸款的必要性也低,支付屬性強于分期屬性。這部分場景,只能通過先支付、后賬單分期的方式來做,市場蛋糕基本被信用卡和少數帶有免息期的支付工具組合(支付寶&花唄、蘇寧支付&任性付等)等占據。

* 低頻高金額消費場景,典型的是住、行板塊。

在行這一領域,汽車分期付款江湖就誕生出不少獨角獸甚至上市公司,做的比較好的如美利金融,瓜子、優信等二手車平臺。我們以優信上市時候公布的招股書來看,在最新的2018第一季度中,“2C貸款收入”占比再次達到55%的歷史最高值。同樣是2C收入,優信的“2C貸款收入”也一直大于“2C交易收入”,一直在300%~500%之間波動。

說白了,與其說優信是二手車公司,不如說是金融公司更為允妥。就像BAT,表面上是搜索公司、社交公司、電商公司,本質上都是廣告公司。

互聯網行業最簡潔的模型,其實就是流量獲取->分發->變現。

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